Alteração de Lei de Locação – Primeiras Reflexões – Parte 4

“Prorrogação da locação e das garantias – art. 39.”

Conforme vimos na última coluna da Carta Forense, o STJ mudou seu entendimento no tocante à prorrogação automática do contrato de locação e seus efeitos quanto à fiança locatícia.

De acordo com este entendimento, tendo o contrato cláusula expressa pela qual o fiador responde até a entrega efetiva das chaves, prorrogada a locação, prorrogada está automaticamente a fiança.

A questão merece então uma análise de acordo com a nova redação do artigo 39 da Lei 8.245/91.

Redação original Redação nova.
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

 

Art. 39 Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

 

 

Redação nova

A redação nova do art. 39 de acordo coma lei 12.112/09 espanca qualquer dúvida. A prorrogação automática da locação gera prorrogação automática da fiança e de todas as garantias locatícias quais sejam: seguro-fiança, caução e cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento.

O fiador passa a responder pelo período de prorrogação e, se quiser da fiança se exonerar, deverá notificar o locador, ficando obrigado pelo período de 120 dias contados do recebimento da notificação pelo locador (art. 40, X da Lei 8.245/91).

Da mesma forma, no tocante à cessão de quotas de fundo de investimentos. Uma breve explicação sobre tal modalidade de garantia ajuda a esclarecer a questão. As quotas dos fundos, por determinação de lei, podem ser dadas em garantia nos contratos de locação (Lei 11.196/05, art. 88), num regime de cessão fiduciária.

Isso quer dizer que as Instituições autorizadas pela Comissão de Valores Imobiliários (CVM) criam os fundos de investimento dos quais as pessoas podem adquirir quotas. Essas quotas, dotadas de valor econômico, podem ser dadas em garantia ao locador, que, com a cessão, torna-se seu proprietário resolúvel, ou seja, recebe a propriedade por certo período de tempo.

A questão de grande interesse é a seguinte: quando cessa a propriedade fiduciária do locador quanto às quotas? Sim, porque se a propriedade é resolúvel, necessário será estabelecer quando ocorre a resolução retornando as quotas à propriedade do cedente.

Num primeiro momento, essa garantia criada pela Lei 11.196/05 terá o prazo de duração estipulado no contrato de locação em que se criou a garantia. Assim, o contrato de locação mencionará a existência e as condições da cessão, inclusive quanto a sua vigência, que poderá ser por prazo determinado ou indeterminado (art. 88, § 4o).

Quanto às quotas, dispõe a Lei 11.196/05 que, na hipótese de prorrogação automática do contrato de locação, o cedente permanecerá responsável por todos os seus efeitos, ainda que não tenha anuído no aditivo contratual, podendo, no entanto, exonerar-se da garantia, a qualquer tempo, mediante notificação ao locador, ao locatário e à administradora do fundo, com antecedência mínima de 30 dias (art. 88, § 5o). Assim, é clara a disposição legal no tocante à manutenção da garantia automaticamente, sendo que, com a prorrogação, admite-se a resilição do garantidor, por meio de simples notificação ao locador (credor), locatário (devedor), bem como à Instituição que administra o fundo.

Percebe-se que com relação a esta modalidade de garantia, a prorrogação já era automática por força da lei que o criou, sendo que a lei 12.112/09 apenas reforça algo que já ocorria.

Há uma reflexão importante a ser feita. A garantia por meio de quotas contém o mesmo inconveniente da fiança quando da prorrogação por prazo indeterminado, já que admite a exoneração do garantidor que só responderá por mais 30 dias, após a notificação realizada. Por se tratar de direito potestativo do garantidor, este poderá ser exercido a qualquer tempo e independentemente da concordância do locador.

Note-se que o fiador, por força da reforma da lei de locação, responde por mais 120 dias (art. 40, X), já o titular das quotas, responde por apenas 30 dias (art. 88, § 5o da Lei 11.196/05), prazo bastante exíguo e que poderia ter sido alterado com a reforma de 2009, mas não o foi.

De qualquer forma, tanto na fiança quanto na cessão de quotas, uma importante questão deve ser respondida: pode o fiador ou o proprietário das quotas validamente renunciar ao direito de exoneração? Trata-se de direito dispositivo e, portanto, renunciável?

Em conclusão, o artigo 40 da lei, com sua nova redação, em nossa opinião, resolve a questão da natureza dispositiva ou não do direito de exoneração, conforme analisaremos na próxima coluna da Carta Forense.

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