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Temas Jurídicos em Debates

Excessos na cobrança de cotas condominiais

Carlos Henrique Bastos

O Código Civil Brasileiro, através do artigo 1.335, já determinou de forma pacífica e clara os direitos dos condôminos de edifícios edilícios, quais sejam, “usar, fruir e livremente dispor das unidades”, estendendo, por sinal, este direito às partes comuns do condomínio, por força do artigo 1.339 do mesmo diploma legal.
Desta forma, qualquer medida condominial que altere tal relação de direito, ainda que vise combater a praga da inadimplência, fere frontalmente os princípios que norteiam a vida em condomínio.

No entanto, se por um lado é clichê dizer que a inadimplência é um dos maiores problemas que assolam os condomínios no Brasil, por outro lado as observações do cotidiano da vida condominial levam a crer que é necessária a imposição de limites na cobrança dos inadimplentes.


Por certo que a inadimplência há de ser sempre duramente combatida, mas jamais através de sanções que não aquelas de natureza pecuniária.
Recentemente, um condomínio de uma pequena cidade do interior de São Paulo foi condenado a pagar danos morais a um proprietário que se via impedido de alugar ou até mesmo de mudar-se para seu apartamento, em razão da existência de débitos condominiais. O condomínio tinha até mesmo uma decisão assemblear a lhe dar a suposta sustentação legal, mas que foi derrubada pela sentença:

 


(...) Não há previsão legal e nem se admite como sanção lateral ao inadimplemento das despesas condominiais a vedação ou restrição ao uso do imóvel ou das partes comuns da edificação. (...) As sanções ao condômino inadimplente no pagamento da contribuição condominial são as previstas em lei, de natureza estritamente pecuniária. Nesse passo, fere os direitos fundamentais dos condôminos a aplicação de sanções diversas, ainda que previstas na convenção ou assembléia geral, especialmente aquelas que vedam a utilização do imóvel e de áreas e equipamentos comuns. Tenho, pois, que não conta com o requisito da validade tal regramento interna corporis. (Processo 634.01.2008.002269-0, 2ª Vara Cível do Fórum de Tremembé, Juíza de Direito Márcia Beringhs Domingues de Castro).


A sentença mencionada, que ratificou entendimento jurisprudencial majoritário, há de ser louvada, não só pela sabedoria da reflexão, mas também pelo fato de ter contribuído para a disseminação do entendimento sobre o assunto.
E decisões similares reforçam a crença que muitos síndicos, na busca por um equilíbrio financeiro adequado ao seu condomínio, tentam fazer da força da intimidação uma característica de sua gestão, mas se esquecendo que agindo desta forma o resultado pode se pior.

 


RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO. INADIMPLÊNCIA. UTILIZAÇÃO DE ÁREAS DE LAZER. REGIMENTO INTERNO. CLÁUSULA PROIBITIVA. INVALIDADE. AÇÃO DECLARATÓRIA E CAUTELAR. DANO MORAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. 1. A exegese dos artigos 12, caput e § 2º e 19, ambos da Lei nº 4.591/64, indica que é vedado ao condomínio proibir o acesso dos condôminos inadimplentes às áreas comuns. Princípio da Execução real, isto é, puramente patrimonial, que veda recaia a execução sobre a pessoa do devedor. 2. Não caracteriza dano moral o regramento ilícito que não é aplicado. Evidente ausência de dano. 3. PRELIMINAR REJEITADA. APELAÇÃO PROVIDA EM PARTE. (Apelação Cível Nº 70004564357, Segunda Câmara Especial Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nereu José Giacomolli, Julgado em 29/10/2002)

DANOS MORAIS - Condomínio que subordinou a entrega das chaves do elevador ao autor, ao prévio pagamento das despesas condominiais em atraso - Inteligência do artigo 1.335 do Código Civil - Inadmissibilidade de aplicação de sanção lateral ao inadimplemento - Ato ilícito - (...) (Apelação Cível Nº 342.091.4/3-00, Quarta Câmara de Direito Privado, Tribunal de Justiça de SP, Relator designado: Francisco Loureiro, Julgado em 28/06/2007)

RESPONSABILIDADE CIVIL - Indenização - Despesas de condomínio em atraso - Não autorização para ocupação do apartamento - Inocorrência de danos materiais - Danos morais - Inteligência do artigo 1.335 do Código Civil - Inadmissibilidade de aplicação de sanção lateral ao inadimplemento do condômino, não prevista em lei nem na convenção - Ato ilícito - Comportamento ilícito e imoral da autora, que contribuiu de modo decisivo para a ocorrência dos fatos - Conduta da autora que não justifica o ato ilícito do condomínio réu, mas reflete, todavia, no valor da indenização - Ação improcedente - Recurso parcialmente provido (Apelação Cível Nº 445.634.4/3-00, Quarta Câmara de Direito Privado, Tribunal de Justiça de SP, Relator: Francisco Loureiro, Julgado em 27/09/2007)


A doutrina também acompanha este entendimento, e Jorge Tarcha e Luiz Antonio Scavone Junior afirmam que tais restrições importariam em dupla penalidade pelo mesmo fato e aduzem:

 


O fato de o condômino estar inadimplente não autoriza, manus militaris, o rompimento dos serviços, e, tampouco, o impedimento à utilização de salões de festa, piscinas, churrasqueiras, quadras e demais equipamentos comuns, até porque o condomínio possui meios processuais e legais de fazer valer seu direito subjetivo de receber as quotas em atraso. (TARCHA, Jorge e SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Despesas Ordinárias e Extraordinárias de Condomínio. São Paulo: Juarez de Oliveira, 1999.)


Outras formas de represálias, tais como cortar o fornecimento de água, luz, gás, interfone, ou ainda o acesso a dependências comuns como garagem, piscina, sauna e salão de festas, e até mesmo a divulgação da relação de inadimplentes também são deliberações desaconselhadas, e também podem ensejar indenizações por danos morais:

 


Obrigação de fazer cc indenização por danos morais. Dano moral caracterizado pelas medidas vexatórias de cobrança praticadas pelo condomínio em relação aos condôminos inadimplentes, em especial desligamento do elevador social no andar da unidade devedora. Arbitramento em sete salários mínimos que se mostra em consonância com os parâmetros da jurisprudência, não enriquecendo nem empobrecendo e servindo para dissuadir o ofensor de práticas futuras semelhantes (AC 445.634.4/3-00 apud Apelação Cível 503.998.4/5, Quarta Câmara de Direito Privado, Tribunal de Justiça de SP, Relator: Des. Maia da Cunha, Julgado em 07/05/2007)

Tudo isto não quer dizer, é claro, que o inadimplente está em uma situação confortável, certo que não será chamado a responder por sua dívida. A própria lei assegura uma série de ferramentas que estão a dispor do síndico e do condomínio a fim de garantir a plena satisfação da dívida. 

O que se defende aqui é simplesmente o princípio constitucional da dignidade da pessoa humana, bem como o do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa, em oposição a truculência desmedida.
De qualquer forma, em acórdão recente e inédito, o Tribunal de Justiça de São Paulo validou uma decisão assemblear que impedia o inadimplente de utilizar o gerador do edifício e de usufruir dos equipamentos de lazer do condomínio. Este acórdão poderá mudar muito da orientação até aqui adotada:


Ação anulatória de assembléiacondominial. Deliberação que impede ocondômino inadimplente de se valer dogerador do edifício e de usufruir do s equipamentos de lazer do condomínio. Inexistência de ilegalidade a envolver a deliberação. Providência que não alcançaserviços essenciais. Restrição aoinadimplente introduzida pelo novoCódigo Civil quanto à participação em assembléias (artigo 1.335, inciso I I I, Código Civil), que pode ser ampliada pela assembléia geral, órgão soberano do condomínio. Intolerável uso dos equipamentos de lazer pelo inadimplente à custa daqueles que pagam em dia a quota condominial. Improcedência da demanda preservada. Apelo improvido. (AC 516.142-4/00, Terceira Câmara de Direito Privado, Tribunal de Justiça de SP, Relator: Des. Donegá Morandini, Julgado em 21/10/2008)
Independente disto, é possível destacar, algumas das maneiras legais e eficientes que o condomínio pode usar para cobrar as cotas condominiais em atraso, em uma indicação sumária:

  1. Multa por atraso de até 2% ao mês;
  2. Juros moratórios superiores a 1% ao mês, desde que estabelecidos na Convenção Condominial (art. 1.336 § 1º - Código Civil);
  3. Proibição de votar e ser votado em Assembléia Geral (o direito de participação é, em princípio, vedado);
  4. Protesto de boletos vencidos (nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Ceará);
  5. Multa de até 10 vezes a cota condominial, para os chamados devedores contumazes (art. 1.337 - Código Civil);
  6. Multa de até 10% caso o débito não seja pago em até 15 dias após a condenação (Lei 11.232/05);
  7. Inscrição no SPC/SERASA, desde que haja acordo entre o sindicato patronal dos condomínios da região e a Associação Comercial. Normalmente, a SERASA só faz a inscrição se o título (boleto) já tiver sido protestado.
  8. Penhora da unidade ou bens do condômino;

No entanto, a efetividade de tais medidas exige agilidade e rapidez do síndico e de sua estrutura jurídica. Uma vez que a natural morosidade judicial pode acarretar danos ao condomínio, é altamente recomendável a busca por um acordo com o inadimplente.
Esta recuperação amigável visa especialmente estabelecer uma relação de ganhos tanto para o condomínio quanto para o condômino inadimplente, o que potencializa significativamente a possibilidade de sucesso na negociação. Vale lembrar que o perdão de juros ou de multa só deve feito se ratificado na Assembléia, com conhecimento e concordância expressa dos outros condôminos.

Por fim, cumpre esclarecer que a realização de acordo não faz cessar a inadimplência, ou seja, o condômino continuará sem poder votar e ser votado nas Assembléias Gerais.
A última medida elencada é resultado da cobrança judicial, e com certeza é a mais demorada, mas nem por isto a menos efetiva. Atualmente, uma ação de cobrança demora em média um ano em primeira instância, mas pode demorar cerca de seis anos tramitando por todas as instâncias judiciais.

Em que pese empecilhos com este a prejudicar e atrasar a eficiência das cobranças de cotas condominiais, os procedimentos irregulares e os excessos devem ser evitados e domados a todo custo, não só porque trazem insegurança e desconforto à relação jurídica entre condôminos e condomínios, mas principalmente porque, muitas vezes, são instrumentos perversos à serviço da tirania particular.

Onde quer que seja exercida, com tirania não se faz justiça.

MINI-CURRICULUM VITAE:
Carlos Henrique Bastos da Silva, advogado militante em São Paulo, graduado pela Unip - Universidade Paulista, pós-graduado em Direito Público pela Unisal - Centro Universitário Salesiano de São Paulo. email: carlos.bastos.silva@adv.oabsp.org.br

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